Blog words matter

In een reeks van korte blogs wil ik graag uitleg geven waarom advocaten zo gebrand zijn op ogenschijnlijke kleine aanpassingen in overeenkomsten. Waarom kunnen wij zo ontzettend steggelen over toevoegingen die vaak klein ogen? Ondernemers vinden dit vaak ronduit irritant want hoofdzaak en bijzaak lijken juristen niet goed te kunnen onderscheiden. Dat is in de praktijk zeker een punt maar lang niet altijd. Goed onderhandelen over contractbepalingen kan heel veel geld schelen.

€ 5,99 miljoen bijvoorbeeld. In een recente zaak maakte de toevoeging ‘uit welke hoofde dan ook’ het verschil tussen wel of niet een betaling van € 5,99 miljoen.

Toevoeging ‘uit welke hoofde dan ook’ maakt het verschil!

In de zaak waar deze € 5.990.000 vandaan komt, ging het om het volgende. Het chique Staalbankiers was jarenlang de huisbank van het Nederlandse beursfonds Bever Holding N.V., dat in vastgoed belegt. De onderneming komt de laatste tijd af en toe in het nieuws is vanwege het laten verkrotten van panden die gemeenten dan uiteindelijk willen of moeten gaan opkopen, voor veel geld. De betrokken gemeenten hebben hier veel moeite mee.

Staalbankiers versus Bever Holding

De casus die leidde tot het vonnis van 27 oktober 2020 blijkt heerlijk (advocaten)leesvoer. Het gaat om een forse vastgoedtransactie waarbij een huurgarantie is gegeven aan de koper van een kantoorpand. Een huurgarantie betekent dat een verkoper de huur aan de koper van het pand voor een bepaalde periode blijft doorbetalen indien de huurder de huur niet meer betaalt. Dat werkt waarde verhogend voor de koper. Die kan daar dan ook weer makkelijker zelf een aankoopfinanciering krijgen van de bank.

Een huurgarantie is echter weinig waard indien de verkoper weinig om het lijf heeft, bijvoorbeeld een doelvennootschap voor één vastgoedbelegging. In deze zaak was de verkoper een groeps-BV van Bever Holding. Dat probleem werd hier opgelost door een bankgarantie van Staalbankiers: indien de huurder de huur niet betaalt en de Bever-BV komt de huurgarantie niet na, dan draait de koper zich om naar de bank. En dat is hier gebeurd. Dus de Bever-BV (verkoper) is aangesproken op zijn huurgarantie en Staalbankiers op de bankgarantie. Hierover hebben de Bever-BV en Staalbankiers langdurig tegen gestreden tegen de koper van het vastgoed (of eigenlijk: haar Duitse hypotheekbanken).

Bankgarantie en borg

Een bankgarantie werkt vervolgens zo dat de bank zich kan omdraaien naar degene voor wie de garantie (uiteindelijk) is gesteld: Bever Holding. Bever Holding had namelijk een contragarantie gesteld voor Staal: indien Staalbankiers moet betalen, dan betaalt Bever Holding dat bedrag aan Staal en dan is het cirkeltje rond. Banken houden wel van rente en provisies maar niet van risico.

Om het nog iets complexer te maken, de DGA’s achter Bever Holding hadden zich persoonlijk borg gesteld richting Staalbankiers. En ik heb het al vaker gezegd: bank en borgtocht is een lastige combinatie.

Vaststellingsovereenkomst en ‘uit welke hoofde dan ook’

Staalbankiers en Bever Holding hadden onderling -los van deze bankgarantie- een breder geschil over meerdere financieringen. Dat alles heeft geresulteerd in een omvangrijke rechtszaak die uiteindelijk is geschikt. En wel op het scherpst van de snede en onder hoge druk. Staalbankiers werd volledig afgelost en de bank deed met een afstandsverklaring afstand van al haar vorderingen en zekerheden jegens Bever Holding en de borgen. Die zakelijk scheiding is zwaar bevochten door de advocaten. Hier is op het allerlaatst door de advocaat van Bever de toevoeging gemaakt op alle (toekomstige) vorderingen en zekerheden van de bank ‘uit welke hoofde dan ook’. Deze toevoeging is zwaar bevochten, net als veel andere bepaling in de overeenkomst. Maar deze tekst kwam er definitief in. De vaststellingsovereenkomst is daarna meteen getekend.

Claim bankgarantie gedekt door ‘uit welke hoofde dan ook’

Terug naar de bankgarantie: Staalbankiers verliest de procedure van de bank van de vastgoedkoper en moet € 5,99 miljoen betalen. Staalbankiers spreekt vervolgens Bever Holding en de borgen aan voor dit bedrag, maar dat doet zij pas nadat de afstandsverklaring al was getekend. Je raadt het al: een nieuwe procedure.

De bank verliest deze procedure. De rechter citeert een groot deel van de onderhandeling tussen de advocaten. Daarmee wordt inzicht gegeven hoe en wanneer de zinsnede ‘uit welke hoofde ook’ in de overeenkomst is gefietst door Bever. Deze zinsnede is door de advocaat van Staal twee keer verwijderd, maar is uiteindelijk wel in de definitieve afstandsverklaring op genomen. De rechter verwerpt de stelling van de bank dat de gewraakte zinsnede ‘uit welke hoofde dan ook’ niet kan zien op de bankgarantie. Het heeft tenslotte een erg brede insteek en dat hebben partijen bewust zo gedaan.

Complimenten dus voor de toenmalige advocaat van Bever Holding (ik weet niet wie het is en uit het vonnis wordt duidelijk dat hij inmiddels is overleden).

Words matter

Contractsbepalingen zijn dus belangrijk. De precieze bewoordingen luisteren nauw, soms ook van de standaard zinnen in een overeenkomst. Dus wees als cliënt van een advocaat zeker kritisch, maar laat ons af en toe toch maar steggelen. Het kan zomaar € 5,99 miljoen besparen.

Voor een scherpe advocaat om overeenkomsten op te stellen en te onderhandelen kun je contact opnemen met Penrose in Amsterdam via info@penrose.law of 020 2400710. Dit blog is geschreven door ondernemingsrechtadvocaat Hans Klaver, te bereiken via h.klaver@penrose.law of 06 22254589.

Advocatenkantoor Penrose, Amsterdam.

Anderen zochten ook naar: