Penrose Advocaten huurrecht
Penrose is een advocatenkantoor gespecialiseerd op het gebied van huurrecht. Hieronder beschrijven een aantal veelvoorkomende onderwerpen binnen het huurrecht waar wij dagelijks bij betrokken zijn.
Anderen zochten ook naar:
Soorten huurovereenkomsten
Er zijn verschillende soorten huurovereenkomsten voor winkelruimte, kantoren en woonruimte. De wettelijke regels ten aanzien van de verschillende categorieën verschillen wezenlijk. Bijvoorbeeld ten aanzien van de mogelijkheden tot opzeggen, huurverhoging en huurbescherming.
Huurovereenkomst woonruimte
Bij woonruimte wordt ten aanzien van de huur daarvan onderscheid gemaakt tussen zelfstandige – en onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang, toilet en keuken. Denk hierbij aan een appartement of woning. Onzelfstandige woningen hebben geen eigen toegang en een toilet of keuken die met meerdere bewoners wordt gedeeld. Denk hierbij vooral aan (studenten)kamers.
Termijn huurovereenkomst
De meeste huurovereenkomsten voor woonruimte worden aangegaan voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld één of twee jaar. Een wijdverbreid misverstand is dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zowel de huurder als de verhuurder automatisch eindigt na het aflopen van de termijn. Dit is niet het geval. Ook bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft een huurder huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts op beperkte gronden en na afloop van de bepaalde tijd kan opzeggen. Hetzelfde geldt als partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen. Ook dan heeft de huurder huurbescherming en kan de verhuurder enkel opzeggen op (dezelfde) beperkte gronden. De huurder kan dus niet makkelijk worden ontruimd.
Opzeggen door huurder
Als huurder kan je de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn zoals die is opgenomen in de huurovereenkomst. Is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan kan de huurder deze, met inachtneming van de opzegtermijn, op elk moment opzeggen. De opzegtermijn voor de huurder kan nooit langer zijn dan de betalingstermijn. Is de betalingstermijn één maand? Dan is de opzegtermijn ook één maand. Ook als de huurovereenkomst iets anders vermeldt. Tot slot kan de opzegtermijn maximaal voor de huurder drie maanden zijn.
Opzeggen door verhuurder
De verhuurder kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd én voor onbepaalde tijd slechts op beperkte in de wet genoemde gronden beëindigen:
- als je je niet als goede huurder gedraagt, bijvoorbeeld omdat je als huurder een (driemaands) betalingsachterstand hebt laten ontstaan of omdat je voor (ernstige) overlast zorgt;
- de verhuurder heeft de woonruimte dringend zelf nodig;
- de verhuurder doet een redelijk aanbod voor een aangepast huurcontract, bijvoorbeeld omdat de verhuurder na lange tijd de huurprijs wil aanpassen aan de inflatie en je hier als huurder niet mee instemt;
- de verhuurder op de plaats van de woning een gebouw wil neerzetten dat past in het bestemmingsplan.
Doet een van de voorgaande gronden zich voor dan kan de verhuurder de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn opzeggen. Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomst ook eindigt. De huurder kan namelijk bezwaar maken tegen de opzegging met een beroep op huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst pas kan opzeggen en de huurder kan ontruimen op het moment dat de rechter hierover een uitspraak heeft gedaan. Als de huurder bezwaar maakt tegen de beëindiging van de huurovereenkomst, kan de verhuurder de huurovereenkomst alleen doen eindigen door middel van een rechterlijke procedure voor de kantonrechter.
Voor een voorbeeld huurovereenkomst voor woonruimte dat in de praktijk veel wordt gebruikt, zie het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
Huurovereenkomst winkelruimte
Onder winkelruimte wordt met name verstaan horeca, hotels en winkels. Vaak omschreven als 290-bedrijfsruimte in het Burgerlijk Wetboek. Voor de huurovereenkomst voor winkelruimte gelden specifieke bepalingen, met name ten aanzien van de termijn, huurprijs winkelruimte en opzegging van de huurovereenkomst. Deze bepalingen strekken tot bescherming van de huurder. De achtergrond hiervan is dat de locatie voor winkels, hotels en horeca van groot belang is en de huurder daarom extra beschermd moeten worden tegen onder meer opzegging door de verhuurder. De huurder kan zijn bedrijf niet zomaar op een andere locatie door zetten.
Termijn huurovereenkomst
De hoofdregel is dat een huurovereenkomst voor winkelruimte wordt aangegaan voor een periode van vijf plus vijf jaar. Deze regel is van dwingend recht. Dit betekent dat hiervan niet zomaar ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Na het verstrijken van tien jaar staat het huurder en verhuurder vrij om ten aanzien van de termijn van de huurovereenkomst af te spreken wat zij willen.
Proefperiode
Op het bovengenoemde is één uitzondering mogelijk. Partijen kunnen een huurovereenkomst aangaan van twee jaar of korter. Deze mogelijkheid is in het leven geroepen om de huurder te laten onderzoeken of zijn onderneming rendabel is. Als de verhuurder voor het einde van de periode van twee jaar schriftelijk aan de retail huurder kenbaar maakt te moeten ontruimen, dan kan de huurder geen beroep doen op huurbescherming en moet de onderneming dus vertrekken. Wordt de termijn van twee jaar overschreden (ook al is dit slechts één dag) dan komt automatisch een huurovereenkomst voor vijf jaar tot stand. Vanaf dat moment heeft de huurder ook huurbescherming(!).
Opzeggen door huurder
De huurder kan de huurovereenkomst alleen tegen het einde van overeengekomen termijn opzeggen. De opzegtermijn bedraagt, zowel voor de huurder als verhuurder, ten minste één jaar.
Opzeggen door verhuurder
Voor de opzegging door de verhuurder moet onderscheid gemaakt worden tussen een opzegging gedurende de eerste huurtermijn van vijf jaar en de termijn van vijf jaar die daarop volgt. De huurovereenkomst eindigt niet automatisch na het verstrijken van de eerste of tweede termijn.
Op het moment dat de verhuurder wil opzeggen tegen het einde van de eerste vijfjaarstermijn zijn de mogelijkheden beperkt:
(i) de huurder heeft zich schuldig gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering, of;
(ii) de verhuurder heeft de winkelruimte dringend zelf nodig.
Na het verstrijken van tien jaar heeft de verhuurder ruimere mogelijkheden om de huur op te zeggen. Zegt de verhuurder de huurovereenkomst op en weigert de huurder vrijwillig te vertrekken dan moet de verhuurder de rechter in een bodemprocedure of in een kort geding om een oordeel vragen. Totdat de rechter een onherroepelijke beslissing heeft genomen, kan de huurder in de winkelruimte blijven. De rechter zal voor zijn of haar beslissing een belangafweging moeten maken tussen het belang van de huurder en de verhuurder. Argumenten die hierbij een rol kunnen spelen zijn een huurder die een redelijk aanbod voor andere winkelruimte weigert of een verhuurder die in lijn met het bestemmingsplan iets in de winkelruimte wil realiseren. Ook de gronden hiervoor onder (i) en (ii) kunnen een rol spelen in de belangenafweging. De bevoegde rechter voor een huurzaak voor winkelruimte is de kantonrechter.
Voor een voorbeeld huurovereenkomst voor winkelruimte dat in de praktijk veel wordt gebruikt, zie het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
Huurovereenkomst bedrijfsruimte
Onder bedrijfsruimte, ook wel kantoorruimte of 230a-bedrijfsruimte genoemd, wordt verstaan alle gebouwen die niet als woonruimte en/of winkelruimte worden gekwalificeerd. Hierbij moet je bijvoorbeeld denken aan kantoren, een loods of een stuk grond. Bij bedrijfsruimte hebben huurder en verhuurder veel (contractuele) vrijheid, bijvoorbeeld over de looptijd en beëindiging van de huurovereenkomst.
Termijn en eindigen huurovereenkomst
Als een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wordt aangegaan voor bepaalde tijd dan eindigt de huurovereenkomst van automatisch (van rechtswege) na het verstrijken van de overeengekomen periode. Op het moment dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd kan deze door de huurder en verhuurder te allen tijde worden opgezegd. Dit betekent echter niet dat de huurder bij opzegging door de verhuurder zonder meer hoeft te vertrekken. Ten eerste moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. Vervolgens mag de huurder nog twee maanden in het gehuurde blijven. Gedurende deze termijn kan de huurder de rechter verzoeken om de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen.
Voor een voorbeeld huurovereenkomst voor kantoorruimte dat in de praktijk veel wordt gebruikt, zie het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
Advocaat Huurrecht
Bij Penrose, advocatenkantoor in Amsterdam, werken vastgoed advocaten gespecialiseerd in huurrecht. Zij denken met je mee en beantwoorden graag jouw vragen. De contactgegevens van onze huurrecht specialisten vind je hier.
