Meetinstructie

Veel makelaars zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen, beter bekend als de NVM. Makelaars die lid zijn van de NVM zijn ten aanzien van het vermelden van de gebruiksoppervlakte gebonden aan de meetinstructie conform de NEN 2580 norm. De meetinstructie bepaalt de netto gebruiksoppervlakte van de woning. Deze oppervlakte dient te worden vermeld in de verkoopbrochure en op verkoopwebsites zoals Funda.

In het verleden werden bij het bepalen van vloeroppervlaktes veel verschillende methoden gebruikt. Dit zorgde voor verwarring maar leidde er ook toe dat woningen die op papier qua oppervlakte vergelijkbaar zouden moeten zijn, dit in de praktijk niet waren. Zo is ook een splitsingsakte niet maatgevend voor de echte oppervlakte van een appartement. De meetinstructie heeft tot doel om de belangen van aspirant-kopers te beschermen. Met name omdat kopers er op moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld klopt en conform de meetinstructie is. Mede hierom is de meetinstructie in het leven geroepen en zijn de leden van de NVM ook verplicht om deze toe te passen. Maar welke mogelijkheden heb je als koper als blijkt dat je woning plots is gekrompen?

Aansprakelijkheid verkoper

Hoewel het voor de hand ligt je eerst tot de verkoper te richten, is in de koopovereenkomst vaak standaard opgenomen dat zowel de koper als de verkoper geen rechten kunnen ontlenen aan het feit dat de gebruiksoppervlakte van de woning achteraf groter dan wel kleiner blijkt te zijn. Dit beding regelt de rechtsverhouding tussen koper en verkoper en zorgt er dus voor dat kopers bij een kleinere oppervlakte zich niet eenvoudig kunnen wenden tot de verkoper. In dat geval zullen zij de verkoop makelaar moeten aanspreken.

Aansprakelijk makelaar van verkoper

De Hoge Raad heeft op 13 juli 2018 bepaald dat het uitgangspunt is dat aspirant-kopers in beginsel op de inhoud van de in de verkoopbrochure vermeldde informatie mogen afgaan. Het is de verantwoordelijkheid van de verkopende makelaar om te vermijden dat er bij de potentiele koper op basis van de verkoopinformatie verwachtingen worden gewekt, waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dit uitgangspunt wordt genuanceerd indien:

(i)       er verklaringen of gedragingen van de verkopende makelaar zijn op basis waarvan de aspirant-koper heeft moeten begrijpen dat de gebruiksoppervlakte via een andere methode (lees: niet de meetinstructie) is bepaald, of;

(ii)      er andere omstandigheden zijn die de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

De meetinstructie strekt daarmee tot bescherming van de belangen van de koper. Dit betekent ook dat een strenge benadering op z’n plek is op het moment dat een NVM-makelaar de verkeerde oppervlakte opgeeft.

In deze rechterlijke uitspraak van 13 juli 2018 had de betrokken makelaar niet de netto – maar de bruto gebruiksoppervlakte vermeld in de verkoopbrochure. Deze oppervlakte was (logischerwijs) aanzienlijk groter. Omdat kopers moeten kunnen vertrouwen op de juistheid van de in de verkoopbrochure genoemde gebruiksoppervlakte, betekende dit dat de makelaar door het vermelden van een grotere gebruiksoppervlakte onrechtmatig jegens de koper handelde. In deze procedure probeerde de makelaar nog onder zijn aansprakelijkheid uit te komen door een beroep te doen op een in de verkoopbrochure opgenomen (standaard-)exoneratie. Deze uitsluiting / beperking van aansprakelijkheid was door te verwijzen naar een bepaling in de verkoopbrochure waarin stond dat er “geen rechten kunnen worden ontleend aan hetgeen in de verkoopbrochure is opgenomen”. Dit mocht niet baten nu de exoneratie strijdig is met het doel van de meetinstructie volgens NEN 2580 en de exoneratie bovendien onvoldoende specifiek is. Dit is ook logisch nu de meetinstructie in de praktijk weinig waard zou zijn op het moment dat deze met een eenvoudige algemene exoneratie buitenspel kan worden gezet. Daarmee stond de aansprakelijkheid van de makelaar vast. De vervolgvraag is dan of de koper schade heeft geleden en zo ja, hoe de hoogte van deze schade moet worden vastgesteld.

Schade koper

Op 22 februari 2019 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag hoe de schade moet worden berekend. In deze procedure had de woning conform de meetinstructie een oppervlakte van 124 m2. In de verkoopbrochure en op Funda was echter een gebruiksoppervlakte vermeld van 150 m2. De verkopende makelaars (het waren er twee) waren aansprakelijk en het gerechtshof stelde dat de schade moest worden berekend door de huidige situatie van de koper (124 m2) te vergelijken met de hypothetische situatie waarin de koper zou hebben verkeerd op het moment dat de onrechtmatige gedraging van de makelaar (lees: het handelen in strijd met de meetinstructie) niet zou hebben plaatsgevonden (met een appartement van 150 m2). In Utrecht of Amsterdam wordt per vierkante meter al gauw tussen de € 4.000 en € 7.000 betaald. Dit betekent dat een afwijking (van in dit geval 26 m2) een forse schadepost oplevert.

Tegen de wijze van schadeberekening door het gerechtshof stelde de makelaar cassatie in. De makelaar vond dat de verkeerde informatie ten aanzien van de oppervlakte niet tot een wijziging van de oppervlakte of de waarde van de woning tot gevolg zou hebben gehad. Anders gezegd, van een waardevermindering (en dus schade) als gevolg van het niet in achtnemen van de meetinstructie door de makelaar zou geen sprake zijn.

De Hoge Raad volgt het standpunt van de makelaar. De Hoge Raad bepaalt dat de omvang van de schade moet worden vastgesteld door de situatie waarin de koper nu verkeert te vergelijken met de (hypothetische) situatie waarin de makelaar zich wel aan de meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopbrochure dus een gebruiksoppervlakte van 124 m2 zou hebben vermeld. In beide situaties zou de woning immers een oppervlakte hebben van 124 m2 en niet 150 m2. Voornoemde redenatie van de Hoge Raad leest wat lastig. Waar het op neerkomt, is wat de waarde van de woning was als de kopers van de koop hadden afgezien indien het juiste aantal vierkante meters op basis van de meetinstructie in de verkoopbrochure was vermeld. Deze waarde dient te worden vergeleken met de prijs die de kopers betaald hebben. Dit lijdt niet per definitie tot een ander schadebedrag, dan wanneer de eerdergenoemde toets van het gerechtshof wordt gebruikt. De wijze om tot vaststelling van de schade te komen door de Hoge Raad is slechts anders. De Hoge Raad verwijst de zaak daarom naar een ander gerechtshof om de schade te berekenen, hierbij heeft de rechter een grote mate van vrijheid.

Conclusie

Uit het voornoemde blijkt dat van beroepsaansprakelijkheid van de makelaar sprake kan zijn op het moment dat deze de meetinstructie niet – of verkeerd toepast en dus een te grote oppervlakte benoemt. Of deze aansprakelijkheid uiteindelijk ook tot schadevergoeding van de makelaar lijdt, is echter maar zeer de vraag. Zeker in de huidige woningmarkt is het maar afwachten of een kleiner gebruiksoppervlak ook tot een lagere prijs zou hebben geleid (en dus tot schadeplichtigheid van de makelaar). De bepaling van de hoogte van de schade van de koper wordt daarmee een complexe discussie. Oplettendheid is dus op zijn plek!

De advocaten van Penrose behandelen aansprakelijkheidszaken tegen makelaars. Voor meer informatie kun je contact met ons opnemen via info@penrose.law.