Penrose Advocaten Vereniging van Eigenaars
Penrose is een advocatenkantoor gespecialiseerd op het gebied van ondernemingsrecht en vastgoed recht. De Vereniging van Eigenaars (VVE) begeeft zich op dit snijvlak. Hieronder gaan we dieper in op de positie van de VVE, het bestuur van de VVE en de leden van de VVE
Anderen zochten ook naar:
Bestuur van de Vereniging van Eigenaars
Een VVE heeft net zoals een normale vereniging een bestuur. De functie van het bestuur van de VVE is echter beperkter dan bij een normale vereniging. In de splitsingsakte is bepaald uit hoeveel personen het bestuur dient te bestaan. Het bestuur kan uit slechts één persoon bestaan, maar vaak bestaat het bestuur uit meerdere personen. Het is niet zo dat het bestuur van de Vereniging van Eigenaren moet bestaan uit de appartementseigenaren. Hoewel dit bij kleine VVE’s doorgaans lang niet altijd niet het geval is, hebben grote VVE’s bijna altijd een professionele externe beheerder. Een externe VVE beheerder is evenwel niet verplicht. Indien het bestuur uit meerdere personen bestaat, benoemen zij onderling de voorzitter van het bestuur, de secretaris en de penningmeester. De voorzitter van het bestuur is niet te verwarren met de voorzitter van de officiële VVE vergadering. Dat hoeft niet dezelfde te zijn. Het is niet ongebruikelijk dat de functie van secretaris en penningmeester door dezelfde persoon wordt uitgevoerd.
Het bestuur wordt benoemd door de VVE vergadering. Uiteraard moet een persoon die zich verkiesbaar wil stellen dit aan de vergadering (via het bestaande bestuur) kenbaar maken en moet de Vereniging van Eigenaren deze persoon door middel van stemming benoemen. De VVE vergadering kan een bestuurder te allen tijde ontslaan, daarnaast kan een bestuurder ook vrijwillig opstappen.
De taken van het VVE bestuur zijn divers. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan:
- het opstellen van een (meerjarig) onderhoudsplan;
- het beheren van de bankrekening van de VVE en de daarop gestorte bijdragen door de appartementseigenaren;
- het aanmanen van niet betalende VVE leden;
- het opstellen van de agenda voor de VVE vergadering, en;
- het opstellen van de jaarrekening van de VVE.
>Het is niet zo dat het bestuur van de VVE het binnen de VVE uiteindelijk echt voor het zeggen heeft. Integendeel, het is de VVE vergadering die uiteindelijk de besluiten neemt. Slechts in uitzonderingsituaties kan het bestuur van de VVE zonder de VVE vergadering besluiten nemen, hierbij moet je denken aan spoedeisende en noodzakelijke maatregelen. Bijvoorbeeld in het geval van een lekkage.
Aansprakelijkheid VVE bestuurder
Omdat de VVE een rechtspersoon is, moet het bestuur rekening houden met het risico van bestuurdersaansprakelijkheid. Die aansprakelijkheid lijkt wat op die van een bestuurder van een B.V. maar is niet helemaal hetzelfde. Het grote probleem bij risicoaansprakelijkheid van een bestuurslid van een VVE is dat het hem of haar direct in privé raakt en het kan om veel geld gaan. De aansprakelijkheid van een VVE bestuurder kan intern of extern zijn. Interne aansprakelijkheid betekent aansprakelijkheid van de bestuurder in privé ten opzichte van de VVE. Dan spreekt de VVE de bestuurder aan ingeval van wanbestuur, bijvoorbeeld als de bestuurder van de Vereniging van Eigenaren een tegenstrijdig belang heeft met de VVE. Externe bestuurdersaansprakelijkheid bij de Vereniging van Eigenaren is wanneer de bestuurder aansprakelijk wordt gesteld door een crediteur. Dat kan het geval zijn wanneer het bestuur de VVE schulden laat aangaan waarvan hij of zij weet dat de VVE die niet kan betalen.
Het is goed mogelijk voor bestuurders van een VVE om zich tegen bestuurdersaansprakelijkheid te verzekeren. Dat is eigenlijk altijd een goed idee.
VVE vergadering
De VVE vergadering is het equivalent van de algemene ledenvergadering (ALV) bij de normale vereniging. De VVE vergadering is het belangrijkste orgaan binnen de VVE en neemt bijna alle besluiten binnen de VVE. De VVE vergadering benoemt een voorzitter uit haar midden. Degene is verantwoordelijk voor onder meer de leiding en bespreking van de agendapunten tijdens de vergadering. De voorzitter kan iemand uit het bestuur van de VVE zijn of de externe beheerder, maar dit hoeft niet.
De VVE vergadering vergadert tenminste één keer per jaar om de jaarrekening en begroting vast te stellen en lopende kwesties te bespreken en hierover besluiten te nemen (bijvoorbeeld ten aanzien van het onderhoud). Uiteraard is het mogelijk dat de VVE vaker vergadert. In de VVE vergadering kunnen de appartementseigenaren hun mening geven en stem uitbrengen over de punten op de agenda.
Afhankelijk van hetgeen is bepaald in de splitsingsakte worden besluiten door de VVE vergadering genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen of met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Met een volstrekte meerderheid van stemmen wordt bedoeld de helft plus één van het totaal aantal stemmen dat aanwezig is op de VVE vergadering. Voor belangrijke besluiten van de VVE vergadering (bijvoorbeeld als hiermee een groot bedrag is gemoeid) wordt vaak een quorum en gekwalificeerde meerderheid van stemmen gehanteerd. Dit betekent dat er een minimaal aantal stemmen bij de VVE vergadering aanwezig moet zijn en dat van de aanwezige stemmen tenminste een bepaald deel vóór moet stemmen (vaak tenminste 4/5 of 2/3 van de aanwezige stemmen).
Voor het organiseren van een VVE vergadering waarin geldige besluiten kunnen worden genomen moet aan een aantal formaliteiten worden voldaan. Het is dus van groot belang deze formaliteiten in acht te nemen. Zo moet de VVE vergadering tijdig en schriftelijk aan alle appartementseigenaren worden aangekondigd. Ook moet de uitnodiging de onderwerpen en de locatie, tijd en datum van de VVE vergadering bevatten. Ook goede notulen van de VVE vergadering zijn belangrijk. De VVE notulen zijn de verslaglegging van de belangrijke besluiten en van de overwegingen en meningen van de leden. Bij grotere VVE’s kan het verstandig zijn een professionele notulist in te schakelen.
Advocaat VVE
Bij Penrose, advocatenkantoor in Amsterdam, werken vastgoed advocaten gespecialiseerd in de Vereniging van Eigenaars. Zij denken met je mee en beantwoorden graag jouw vragen. De contactgegevens van onze VVE specialisten vind je hier.
