Uitgangspunt

Het wettelijke uitgangspunt is dat de huurder het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking moet stellen aan de verhuurder in de staat zoals de huurder het bij het begin van de huurovereenkomst aantrof. Van dit uitgangspunt is uitgezonderd slijtage en veroudering, bijvoorbeeld een oven die aan vervanging toe is of het schilderwerk. Ook de aanpassingen die met toestemming van de verhuurder zijn gemaakt, behoeven niet ongedaan te worden gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe vloerbedekking.

De staat van het gehuurde wordt normaal gesproken beschreven in een door beide partijen goedgekeurde beschrijving bij de aanvang van de huurovereenkomst (vaak wordt dit een proces-verbaal van oplevering genoemd). De dagelijkse praktijk wijst uit dat een beschrijving vaak ontbreekt met alle gevolgen van dien bij het einde van de huurovereenkomst.

Woonruimte

In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Bij woonruimte geldt dat als er bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving is gemaakt, er wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst heeft gekregen, zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Hiervan kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Een voorbeeld

Een praktijksituatie is als volgt: een huurder huurt al enige tijd woonruimte en zegt op een bepaald moment netjes zijn huur bij de verhuurder op. Vervolgens vindt de oplevering plaats. De verhuurder constateert dat er, afgezien van de normale slijtage en veroudering (lees: een likje verf en het op termijn moeten moderniseren van de keuken), de huurder er een waar slagveld van heeft gemaakt. Er zitten grote gaten in de muur, de huurder heeft een andere vloer gelegd en de eens zo mooie schouw is niet meer. De discussie en het daarop volgende probleem is duidelijk.

Geen beschrijving

Zoals ik aangaf wordt er bij gebrek aan een beschrijving vanuit gegaan dat de staat bij oplevering is, zoals bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat dit niet het geval was. In het hiervoor genoemde voorbeeld moet de verhuurder dus aantonen dat “het slagveld” er bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet was. Dit kan de verhuurder bijvoorbeeld doen aan de hand van de oude verhuuradvertentie of getuigen. In de praktijk blijkt dat dit niet eenvoudig is. Met als gevolg dat de consequenties daarvan volledig voor de verhuurder zijn.

“In goede staat en zonder gebreken”

Sommige verhuurders proberen dergelijke problemen te ondervangen met bepalingen in de huurovereenkomst. De vraag is of je dit bijvoorbeeld kan ondervangen door in de huurovereenkomst op te nemen dat: “de huurder het gehuurde in goede staat en zonder gebreken heeft ontvangen”? Het antwoord is nee. Een dergelijke beschrijving is onvoldoende duidelijk. Het gaat er om wat feitelijk de staat van het gehuurde was en dat blijkt daar niet uit. De beschrijving moet de toestand van het gehuurde concreet en nauwkeurig beschrijven. In mijn voorbeeld zou bijvoorbeeld over de vloer vermeld kunnen worden dat deze is voorzien van “in goede staat verkerend laminaat in de kleur eiken”. Het bijvoegen van foto’s (bij voorkeur met een verwijzing naar de foto’s in de beschrijving) maakt de beschrijving compleet.

Bedrijfsruimte

Ook bij bedrijfsruimte is het uitgangspunt dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is. Een groot verschil is dat de huurder en de verhuurder hiervan in de huurovereenkomst kunnen afwijken. Veel verhuurders gebruiken bij bedrijfsruimte de modellen van de vereniging Raad voor Onroerende Zaken. Beter bekend als de ROZ. Hierin is standaard een alternatieve bepaling opgenomen:

“Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal (lees: beschrijving) van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht, behoudens tegenbewijs door huurder bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade en dient huurder het gehuurde, behoudens normale slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren.”

De beschrijving ontbreekt

Bij gebrek aan een beschrijving komt het risico op basis van deze bepaling bij de huurder te liggen. Mochten er gebreken worden geconstateerd dan is het aan de huurder om aan te tonen hoe het gehuurde bij aanvang is ontvangen.

Wel een beschrijving

Als er wel een beschrijving is opgemaakt en de huurder levert het gehuurde niet in de omschreven staat op, dan moet de huurder de gebreken herstellen. Als de huurder dat niet doet dan moet hij de kosten voor het herstel aan de verhuurder vergoeden. In de praktijk vindt vaak een vooroplevering plaats. Bij deze vooroplevering wordt vastgelegd welke herstelwerkzaamheden door de huurder moeten worden uitgevoerd en op welke wijze. De vooroplevering is ook van groot belang voor de verhuurder. Zonder vooroplevering is het lastig om de eventuele kosten van herstel op de huurder te verhalen. De huurder moet namelijk in staat worden gesteld de gebreken te herstellen voordat de daadwerkelijke oplevering plaatsvindt.

Als we mijn eerdere voorbeeld er bij pakken dan zou dit voor de huurder betekenen dat hij moet aantonen dat bij de aanvang van de huur de gaten al in de muur er al zaten, de vloer nog dezelfde is en dat de schouw er ook er eerder al zo uitzag. Kan de huurder dit niet, dan is dit voor zijn of haar risico.

Ook denkbaar is de situatie waarin de huurder iets gaat huren dat bij aanvang al vele gebreken vertoont. Partijen laten na om een beschrijving te maken. Vervolgens wordt de huurder bij het einde van de huur ten onrechte geconfronteerd met hoge kosten als gevolg van de al bestaande gebreken. Een belangrijk aandachtspunt dus voor een huurder!

Normale slijtage en veroudering

In de praktijk monden discussies bij de oplevering vaak uit in de vraag wanneer sprake is van normale slijtage en veroudering. Dit komt namelijk voor rekening van de verhuurder. Op de vraag wanneer sprake is van slijtage of veroudering is geen algemeen antwoord te geven. Van geval tot geval moeten bekeken worden, of en in hoeverre hiervan sprake is. Ook hier geldt dat een beschrijving van grote waarde kan zijn. Als aanvulling op de beschrijving is het aan te raden om foto’s toe te voegen. Waar een beschrijving soms tot discussie kan leiden, geven foto’s over het algemeen een goed beeld van de feitelijke situatie.

Tot slot

Zowel voor huurder als voor verhuurder is het van groot belang om een beschrijving te maken. Deze dient in alle gevallen specifiek en helder te zijn. De praktijk leert dat een ontbrekende beschrijving regelmatig tot discussies en hoge kosten voor zowel huurders als verhuurders leidt. Voor de dagelijkse praktijk tref je hieronder een korte checklist waarin ik heb weergegeven wat voor huurder en verhuurder van belang is bij de aanvang en het eindigen van de huurovereenkomst.

Checklist

Bij aanvang huurovereenkomst:

1. maak een beschrijving van het gehuurde waarin duidelijk en voldoende specifiek de staat van het gehuurde wordt weergegeven;
2. voeg foto’s toe en verwijs hiernaar in de beschrijving;
3. laat zowel huurder en verhuurder de beschrijving ondertekenen en voorzie de foto’s van een datum.

Bij eindigen huurovereenkomst:

1. plan ruim voor de daadwerkelijke oplevering een voorinspectie met de huurder;
2. stel aan de hand van de beschrijving en de foto’s die gemaakt zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst vast of er door de huurder zaken hersteld moeten worden. Mochten de gebreken niet (tijdig) hersteld worden, dan kan de verhuurder dit (laten) doen;
3. tenslotte de daadwerkelijke oplevering.

Meer weten over huurovereenkomsten? Neem contact met ons op via email of telefonisch (020-2400710).