Woonzorg: de samenloop van zorg aan huis en huur

Zorginstellingen, zorgvastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties worstelen, al sinds de introductie van Scheiden van Wonen en Zorg in 2013 met juridische vraagstukken rondom de samenloop van zorg aan huis en huurrecht.

Scheiden van Wonen en Zorg betekent kortweg dat het wonen en de zorg apart gefinancierd worden en niet langer beiden vanuit de Wet Langdurige Zorg (Wlz) vergoed worden. De cliënt betaalt zelf voor het wonen via huur of koop.

Scheiden Wonen en Zorg brengt voordelen maar ook nadelen met zich mee. Zaken als vrije zorgkeuze, het bevorderen van zelfstandig wonen en de ‘aparte financieringsstromen’ zijn toe te juichen, ook omdat zo lijkt te worden bijgedragen aan de financiële houdbaarheid van het zorgstelstel.

Echter, zorgaanbieders die naast extramurale zorg ook (huur-)woningen aanbieden, moeten ook voldoen aan het huurrecht en dus ook rekening houden met de bescherming die de wet biedt aan huurders van woonruimte. Dat is vaak een doorn in het oog voor zorgaanbieders, en voor andere verhuurders van zorgwoningen, zoals zorgvastgoedbeleggers of woningbouwcorporaties.

Dit roept de volgende juridische vragen op: Gelden de vaak dwingendrechtelijk voorgeschreven huurregels onverkort in woonzorgsituaties? Als de zorg eindigt, eindigt dan ook de huurovereenkomst? Is de verhuurder van een zorgwoning gebonden aan de dwingendrechtelijke huurprijsregels?

Goed nieuws voor de zorginstellingen, zorgvastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties: hoewel rechters kritisch zullen blijven als de huurbeschermingsregels worden doorkruist, kunnen de huurregels tot op zeker hoogte wel degelijk worden omzeild. In bepaalde gevallen gelden de huurbeschermingsregels niet, terwijl huurprijsbeschermingsregels wel van toepassing blijven.

Gemengde overeenkomst

Bij extramurale zorg waarvan ook de huurwoning deel uitmaakt, is de huur van de woning en de zorg in één document (vaak een ‘woonzorgovereenkomst’ genoemd), of in twee documenten (een ‘huurovereenkomst’ en een ‘zorgovereenkomst’) geregeld. In beide gevallen is meestal sprake van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW.

Volgens artikel 6:215 BW is een gemengde overeenkomst een contract dat kenmerken vertoont van twee of meer wettelijk geregelde overeenkomsten. Als een overeenkomst naast de elementen van huur ook kenmerken vertoont van een andere in de wet geregelde bijzondere overeenkomst, zoals bijvoorbeeld zorg (een overeenkomst van opdracht/ geneeskundige behandelingsovereenkomst), dan is dus sprake van een gemengde overeenkomst.

Daarmee ligt voor de hand dat het eerste geval – de huur en de zorg vastgelegd in één document – gekwalificeerd moet worden als een gemengde overeenkomst.

Het tweede geval, waarbij de huur en de zorg zijn vastgelegd in twee verschillende documenten, ligt minder voor de hand. Er is dan sprake van twee separate contracten, een huurovereenkomst aan de ene kant en een zorgcontract aan de andere kant. Toch kunnen deze twee afzonderlijke contracten een gemende overeenkomst vormen indien: beide overeenkomsten via een koppelbeding onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn.  Dat geldt zeker wanneer beide overeenkomsten ook nog eens gelijktijdig, voor dezelfde duur en/of tussen dezelfde partijen zijn aangegaan. De overeenkomsten kunnen in dat geval niet los van elkaar worden gezien. Dit is al helemaal het geval als ook expliciet is overeengekomen dat beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en/of als er een bepaling in de huurovereenkomst is opgenomen waarin is vastgelegd dat de huurder de zorg af moet nemen bij de verhuurder of zorgaanbieder.

Gemengde overeenkomst, en nu?  

Het uitgangspunt bij een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW is dat de voor beide overeenkomsten geldende wettelijke bepalingen naast elkaar van toepassing zijn. Dit is alleen anders als die bepalingen onverenigbaar zijn. Dan moet namelijk de vraag worden gesteld: Is gezien de omstandigheden van het geval, hetgeen partijen bij aanvang voor ogen hadden en de aard en de strekking van de gemengde overeenkomst het zorgelement zodanig overheersend dat bij een concreet conflict tussen bepaalde wettelijke regels van het huurrecht en de regels van de zorgovereenkomst, de regels over huur niet toegepast moeten worden? De strenge dwingendrechtelijk voorgeschreven huurrechtregels krijgen dus niet per definitie voorrang op de regels die gelden voor de zorg.

Wel of geen huurbescherming?

De bepalingen waar het gaat om de beëindiging van de huur van de woning zijn onverenigbaar met de bepalingen voor de beëindiging van de zorg. De verschillende beëindigingsbepalingen zijn niet naast elkaar toepasbaar.

Zowel de zorgovereenkomst als de huurovereenkomst kennen vanuit hun wettelijke grondslag verschillende dwingendrechtelijke beëindigingsbepalingen. Een zorginstelling in beginsel niet toegestaan een zorgovereenkomst – althans een geneeskundige behandelingsovereenkomst in de zin van de wet (artikel 7:446 BW) – te beëindigen. Dat is slechts anders indien, kort gezegd, sprake is van een gewichtige reden (artikel 7:460 BW). De beëindiging van de huurovereenkomst wordt niet per definitie aangemerkt als een gewichtige reden.

De verhuurder is gebonden aan de verregaande huurbescherming voor de huurder). Zo eindigt de huurovereenkomst niet zonder meer bij een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.  Dat kan alleen als de huurder expliciet met de beëindiging van de huurovereenkomst instemt, of als een rechter de huurovereenkomst beëindigd. Een rechter zal pas de huurovereenkomst beëindigen als is voldaan aan één of meer van de limitatief in de wet opgesomde beëindigingsgronden (die de verhuurder ook nog eens in zijn opzegbrief moet vermelden). De beëindiging van de zorgovereenkomst is geen wettelijke beëindigingsgrond voor de huurovereenkomst.

De beëindigingsbepalingen van de huur stroken dus niet met die van de zorg. Daarmee moet worden vastgesteld welke beëindigingsregels in de gegeven omstandigheden voorgaan en dus leidend zijn. Dit hangt, zoals gezegd, af van de concrete omstandigheden van het geval en bovendien van de uitleg, de aard, de strekking en de inhoud van de gemengde overeenkomst. Als de zorg zodanig centraal staat en dus overheerst, dan zullen voor wat betreft de beëindiging van de overeenkomst de beëindigingsregels voor de zorg worden toegepast en de huurrechtelijke beëindigingsregels opzij worden gezet. Van doorslaggevend belang bij deze beoordeling zijn met name: de omvang van de zorgverlening, en de rol van de (zorg)woning als onderdeel van de zorgverlening.

Kortom: als sprake is van een gemengde overeenkomst van huur en zorg waarbij het zorgelement overheerst, dan eindigt de huurovereenkomst zodra de zorgovereenkomst eindigt.

Wel of geen huurprijsbescherming?

De wettelijke bepalingen over de huurprijs zijn niet onverenigbaar met bepalingen die op dat punt kunnen gelden voor de zorgovereenkomst. In het zorgdeel van de gemengde overeenkomst zal immers geen huurprijs zijn opgenomen. De huurprijsbeschermingsbepalingen zijn dus gewoon van toepassing.

Dit is ook bevestigd in een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 december 2024. In deze zaak kwam de kantonrechter tot de conclusie dat “de bepalingen omtrent de huurprijs niet onverenigbaar zijn met de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst. In de laatstgenoemde overeenkomst is immers niets opgenomen over (de hoogte van) de huurprijs. Dit betekent dat de bepalingen omtrent de huurprijs naast de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst kunnen blijven bestaan.”

Een zorginstelling moet in de rol van verhuurder dus wel de huurprijsregels voor woonruimte in acht nemen, ongeacht het aanwezige zorgcomponent. Welke regels dat in welk geval zijn, is terug te vinden op onze site.

Tips voor zorginstellingen

Bij het aanbieden van woonzorg zijn zorginstellingen gedwongen om na te denken over de huurrechtelijke gevolgen van het aanbieden van een huurwoning. Het moet in dat geval zoveel mogelijk worden voorkomen dat een zorginstelling bij het einde van de zorg onaangenaam verrast en geconfronteerd wordt met huurbeschermingsregels.

In de eerste plaats verdient het dus aanbeveling om te zorgen voor een gemengde overeenkomst, waarbij een duidelijke koppeling tussen de huur en de zorg wordt vastgelegd.

Ten tweede, wanneer er sprake is van twee losse overeenkomsten, hanteer dan dezelfde ingangsdatum en duur, neem een koppelbeding op en benoem expliciet dat beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Zo nodig kan ook worden opgenomen dat de huurovereenkomst uitsluitend wordt aangegaan in verband met de te verlenen zorg. Indien in die situatie het zorgelement overheerst, dan kan in ieder geval (weliswaar afhankelijk van de omstandigheden van het geval), worden voorkomen dat als die zorg eindigt, de huurovereenkomst toch doorloopt. De huurprijsregels moeten echter, ook wanneer het zorgelement overheerst, meestal gewoon in acht worden genomen.

Kortom, woonzorg vereist een zorgvuldige juridische structurering om ongewenste huurbeschermingseffecten te voorkomen, waarbij huurprijsregels wel gerespecteerd moeten worden. Met goede afspraken en strategische overeenkomsten kunnen zorginstellingen, zorgvastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties hun juridische positie optimaliseren.